Pulte的FHFA加密抵押貸款信號對美國購房者實際意味著什么？它是否會為那些以比特幣和穩定幣儲存財富的人改寫貸款規范？
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抵押貸款、Pulte和FHFA進入加密貨幣對話
在最近的一份公告中，聯邦住房金融局局長比爾·普爾特公開表示，該機構將“研究加密貨幣持有的使用，因為它與抵押貸款資格有關?！?/p>
該公告于6月24日發布在X上，介紹了比特幣（BTC）和其他數字資產可能很快會納入美國房屋貸款評估的可能性。
我們將研究加密貨幣持有的使用，因為它與抵押貸款資格有關。
- Pulte（@pulte）2025年6月24日
這個想法是在住房供應仍然緊張的時候提出的。截至2025年年中，30年期固定抵押貸款的平均利率略低于7%，為2000年代中期以來的最高水平。
5月份，現有房屋的中位數價格達到422，800美元，創本月新高。成屋銷售也大幅放緩，2025年5月是自2009年以來該月份的最弱增速。
與此同時，對于首次購房者來說，負擔能力的擠壓尤其明顯。根據全國房地產經紀人協會的數據，目前只有30%的購房者是首次購房者，遠低于平衡市場的典型比例40%。
每月還款額的增加和嚴格的貸款標準使得年輕購房者和自營職業者難以獲得貸款，特別是那些收入不穩定但資產可觀的人。
FHFA正在研究在抵押貸款評估期間，加密資產是否可以被視為類似于儲蓄、投資組合或其他資產。
例如，在這樣的框架下，一個持有價值20萬美元的比特幣或以太坊（ETH），但缺乏傳統工資的人，可能仍然有資格根據其整體凈資產獲得貸款。
目前，大多數抵押貸款機構將加密貨幣排除在財務評估之外，理由是擔心價格波動、監管透明度有限以及驗證數字資產所有權的挑戰。
即使是持有大量加密資產的高凈值申請人，也往往被視為缺乏足夠的財務穩定性。
FHFA的公告并未表明最終的政策或監管時間軸。審查仍處于早期階段，在實施任何改革之前，需要解決許多業務和法律問題。
房地美合規推動貸方融資模式
FHFA在塑造美國人如何獲得住房貸款方面發揮著安靜但核心的作用。它負責監管房利美和房地美，這兩家政府支持的實體為美國大部分抵押貸款提供擔保。
它還監管聯邦住房貸款銀行系統，這是一個區域銀行網絡，為住房和社區發展貸方提供流動性。根據該機構的數據，這些機構總共支持了超過8.5萬億美元的美國住房融資。
FHFA發布的任何政策變化都會帶來廣泛的市場影響。關于信用評分、首付或合格資產類別的指導方針的更新往往會影響銀行和貸款機構如何構建其貸款產品。
大多數貸款機構遵循FHFA的標準，以確保其抵押貸款仍有資格轉售給房利美或房地美，這有助于管理長期風險敞口。
該機構成立于2008年，在房地產市場崩潰之后，其任務是加強監督并維護抵押貸款融資系統的安全性和流動性。
在這個框架內，即使是對抵押貸款資格計算加密資產的初步調查也具有真正的重要性。
該機構目前的方向與其局長比爾·普爾特的背景密切相關。
普爾特于2025年3月在特朗普總統第二個任期內被任命，經過漫長的確認程序后上任。他是美國最大的房屋建筑商之一Pulte Homes創始人William Pulte的孫子。
在進入公共服務之前，普爾特領導了私人投資公司普爾特資本。他還通過X上的慈善贈品贏得了公眾追隨者，并在那里被稱為“Twitter慈善家”。
與他的前任不同，普爾特直接參與了加密貨幣領域。財務披露顯示，個人持有50萬至100萬美元的比特幣，以及Solana（SAL）類似規模的頭寸。
他還持有美國馬拉松數字控股公司的股權總部位于比特幣礦業公司，此前曾投資過GameStop等投機性股票。
他的形象在一個通常以保守財務背景為特征的領域脫穎而出。自2019年以來，普爾特一直公開支持加密貨幣，利用他的社交媒體影響力來促進采用并鼓勵對數字資產的政策開放。
雖然FHFA對抵押貸款承銷中的加密貨幣的審查仍處于早期和探索性的階段，但其考慮本身反映了該資產類別的相關性和領導層優先事項的轉變。
如何評估加密貨幣
普爾特的聲明引發了新的問題，即最終如何根據抵押貸款標準評估加密貨幣持有量。
目前，想要在抵押貸款過程中使用數字資產的借款人必須首先將其兌換成美元，并將資金存入受監管的美國銀行賬戶。
為了滿足房利美和房地美指導方針下的首付或準備金資格，這些資金還必須經過經驗證明，這意味著它們必須在賬戶中保留至少60天。
FHFA的審查預計將檢查這些要求是否可以或應該更新。
一個可能的關注領域是資產估值。由于比特幣和以太坊等加密資產的波動性，貸方在評估借款人資產時可能會猶豫是否接受其完整市場價值。
傳統金融中的一種常見方法是采用折扣（從指定價值進行折扣）來考慮潛在的價格波動。是否會對加密貨幣采取類似的調整仍不確定。
持有歷史也可能受到審查。貸方通常更看好長期持有資產而不是短期持有資產。具有清晰文件、一致托管和最少交易活動的資產可能比最近收購或頻繁轉移的資產更具分量。
穩定幣提出了一套單獨的考慮因素。USD Coin（USDC）和Tether（USDT）等代幣旨在相對于美元保持一致的價值，這可能使它們更適合承保目的。
即便如此，穩定幣的待遇將取決于監管機構對其結構、托管安排和透明度標準的滿意度。
目前，抵押貸款顧問通常建議加密貨幣持有者在申請貸款之前將其資產轉換為美元，讓貸方有時間驗證資金來源并確保資產符合調味要求。
未來的任何更新都可能會保留嚴格的文檔標準。借款人仍然需要出示完整的審計痕跡，包括錢包所有權、交易歷史以及資金與貸款或可疑活動無關的證據。
預計托管驗證、來源明確和遵守反洗錢規則也仍然是正在考慮的任何政策變化的核心。
私人金融的收益表明對比特幣一體化的真正需求
雖然聯邦監管機構剛剛開始探索將加密貨幣融入抵押貸款的想法，但幾家私人金融科技公司已經推出了實驗模型。
總部位于佛羅里達州的貸方Milo Credit于2022年推出了美國首批加密抵押貸款產品之一。
其結構與傳統方法不同。Milo沒有要求借款人出售加密貨幣并支付現金首付，而是允許買家以比特幣、以太坊或某些穩定幣等數字資產作為抵押品。
該設置使客戶能夠為高達100%的房屋價值提供融資，而無需清算其加密貨幣持有量。
同樣，由前SoFi首席執行官邁克·卡格尼（Mike Cagney）領導的舊金山金融科技公司Figure Technologies探索了大規模加密貨幣支持抵押貸款計劃，使用數字資產作為擔保提供高達2000萬美元的貸款。
米洛表示，客戶繼續保留其承諾加密貨幣的所有權，這意味著如果資產價值在抵押貸款期限內上漲，他們可以受益。
另一個優勢與稅收相關：出售大量加密貨幣頭寸來支付首付款通常會引發資本利得稅。通過抵押而不是出售，借款人可以避免這些直接的稅務事件。
截至2025年初，Milo報告已發放超過6500萬美元的加密貨幣抵押住房貸款。
然而，這些私募股權在聯邦抵押貸款體系之外發揮作用。他們的貸款沒有資格轉售給房利美或房地美，這意味著他們無法從傳統貸款相同水平的流動性和風險分擔中受益。
因此，利率往往會更高，貸方通常會保留內部貸款或與另類投資者合作為它們提供資金。這些限制對此類產品的擴展范圍設置了上限。
另一個限制是風險。加密貨幣支持抵押貸款通常需要過度抵押，這意味著借款人必須承諾比貸款金額更多的加密貨幣價值，以抵消波動性。
但即使有這樣的緩沖，價格波動也可能帶來挑戰。在批準和關閉之間，資產價值下降15%足以破壞貸款。從歷史上看，加密貨幣的貶值幅度要大得多。
如果FHFA選擇前進，它可以為空間帶來更多的一致性和結構。私人模型表明，加密貨幣可以融入住房金融，但必須有仔細的保障措施并充分了解其權衡。
無論結果是采用、拒絕還是介于兩者之間，這個過程不僅會影響資本市場對加密貨幣的看法，而且還會影響日常金融生活中對加密貨幣的看法。
